Nella mia esperienza di amministratore a Roma, ho imparato che dietro un mancato pagamento non c'è sempre cattiva volontà, ma a volte semplici dimenticanze o momenti di difficoltà. Tuttavia, la puntualità nelle quote è ciò che permette al mio studio di pagare i fornitori, la luce delle scale e di mantenere il tuo immobile in efficienza.
Il mio obiettivo non è "punire", ma trovare soluzioni affinché il debito non diventi un peso insostenibile per il singolo e per l'intera comunità condominiale.
La legge mi impone dei doveri precisi. Secondo l'Art. 1129, comma 9 del Codice Civile, l'amministratore deve agire per la riscossione delle quote entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.
Tuttavia, prima di arrivare alle vie legali, credo fermamente nel dialogo. Nel mio studio, il primo passo è sempre un contatto diretto: una mail o una telefonata cordiale spesso risolvono il problema senza generare inutili spese legali che graverebbero ulteriormente sul condomino in ritardo.
Se il dialogo non porta risultati, la legge mi mette a disposizione degli strumenti per proteggere le casse del condominio. L'Art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del c.c. permette di ottenere un decreto ingiuntivo.
Questo passaggio, sebbene formale, è necessario per evitare che il "buco" di bilancio costringa gli altri condomini ad anticipare somme non dovute. Il mio compito è agire con tempestività proprio per evitare che si creino situazioni di emergenza finanziaria per lo stabile.
Prima di procedere con atti giudiziari pesanti, valuto sempre con il condomino la possibilità di un piano di rientro rateizzato. Se l'assemblea è d'accordo, preferisco incassare le quote in modo graduale piuttosto che iniziare una battaglia legale lunga e costosa. Questo approccio "umano" garantisce la serenità nel palazzo e il raggiungimento dell'obiettivo: il pareggio di bilancio.
| Fase | Approccio | Azione Professionale | Obiettivo |
| Scadenza Rata | Cordiale | Email di promemoria o messaggio | Risolvere una semplice dimenticanza |
| Sollecito Formale | Moderato | Lettera semplice o PEC di invito al pagamento | Verificare eventuali problemi tecnici o economici |
| Messa in Mora | Deciso | Raccomandata A/R con termine di 15 giorni | Atto dovuto per interrompere la prescrizione |
| Azione Legale | Estremo Rimedio | Ricorso per Decreto Ingiuntivo (Art. 63) | Tutelare i servizi del condominio |
È importante sapere che, grazie alla riforma del condominio, vige il principio della parziarietà. L'Art. 63, comma 2 disp. att. c.c. chiarisce che i creditori (es. la ditta dell'ascensore) devono prima cercare di riscuotere dal moroso. Solo in seconda battuta possono rivolgersi ai condomini in regola.Il mio impegno costante nel monitorare i pagamenti serve proprio a evitare che i creditori arrivino a bussare alla porta dei condomini virtuosi.